【金融知识进万家】个人住房贷款如何运用LPR

1.个人住房贷款是否参考LPR定价？从什么时间开始？

答：自2019年10月8日起，新发放的商业性个人住房贷款要以贷款市场报价利率（LPR）为参考基准定价。

2.如何用LPR计算个人住房贷款的借款人实际支付的利率？

答：LPR是贷款定价的参考利率，个人住房贷款的借款人实际支付的利率要在LPR的基础上，首先确认本地区域差别化信贷政策规定的加点下限，再综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素，由借贷双方平等协商确定，具体表示方式为在相应期限LPR基础上加点。

例如：一笔首套房个人住房贷款，贷款期限20年，贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点（即0.2个百分点），借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点，以2019年8月20日公布的5年期以上LPR4.85%为例，该笔贷款的实际执行利率为5.25%（4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。

3.LPR定价和贷款基准利率定价的计算方式有何不同？

答：基准利率定价以人民银行公布的贷款基准利率、浮动比例计算借款人的实际支付利率；LPR定价以贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点计算借款人的实际支付利率。

例如：在贷款基准利率定价的方式下，一笔期限为20年的个人住房贷款，经借贷双方协商，确定贷款利率在基准利率的基础上上浮10%，当前5年期以上基准利率为4.9%，借款人实际支付利率为5.39%（4.9%*（1+10%）=5.39%）。在LPR定价的方式下，同样的一笔个人住房贷款，经借贷双方协商，确定在LPR基础上加55个基点（即0.55%），目前5年期以上LPR为4.85%，借款人实际支付利率为5.40%（4.85%+0.55%=5.40%）。

4.不同期限的个人住房贷款应该选择参考哪个期限品种的LPR定价？

答：目前LPR有1年期和5年期以上两个期限品种，1年期和5年期以上的个人住房贷款直接参照相应期限的LPR定价，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率可由银行自主选择参考的期限品种定价。

5.新发放个人住房贷款利率应该选择参考哪个时间的LPR？

答：个人住房贷款利率应参考最近一个月相应期限的LPR定价，银行在具体操作中，在借贷双方协商一致的前提下，会在合同中约定明确的LPR参考时间确认方式。

例如：合同签订日前一日相应期限的LPR或起息日（贷款发放日）前一日相应期限的LPR。

6.新发放个人住房贷款的LPR加点数值如何确定？

答：对新发放个人住房贷款，贷款行会根据当地区域差别化信贷政策规定的加点下限，综合考虑银行经营情况、借款人风险状况和信贷条件等因素，由借贷双方平等协商，确定每笔贷款的具体加点数值。

例如：一笔首套房的个人住房贷款利率加点下限为加20个基点，由借贷双方协商一致在加点下限的基础上加30个基点，则总的加点数值为在相应期限LPR基础上加50个基点。

7.新发放个人住房贷款的LPR加点数值是不变的吗？

答：个人住房贷款的加点数值在合同期限内固定不变。

8.LPR执行后，个人住房贷款还可以选择固定利率或浮动利率的利率执行方式吗？

答：LPR执行后，个人住房贷款仍可选择固定利率或浮动利率的利率执行方式。选择固定利率的，贷款利率由LPR加点确定，且在借款期限内，该利率保持不变；选择浮动利率的，贷款利率由LPR加点确定，并按照借款合同约定的利率调整周期进行调整，利率随参考的LPR变动而浮动。

9.公积金贷款是否参考LPR定价？组合贷款如何参考LPR定价？

答：目前，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款参照LPR定价，公积金贷款仍按照原公积金贷款利率政策执行。

10.个人住房贷款参考LPR定价后，对贷款利率水平会有什么影响？

答：在改革完善LPR形成机制过程中，坚决贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

11.参照LPR定价的个人住房贷款，利率是否会每月调整？

答：新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，也可选择1年以上的重定价周期，也就是说，每笔个人住房贷款利率调整最频繁的情况是按年变化。

举例1.经借贷双方协商一致，约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。

举例2.经借贷双方协商一致，约定重定价周期为3年，贷款利率“于起息日在对月对日调整”，如起息日为2019年10月28日，贷款利率会在每隔3年的10月28日按照当年10月20日LPR加点重新计算。

12.LPR出现了下调，每月还款额是不是也会减少？

答：新发放个人住房贷款的重定价周期最短为1年，贷款利率、月还款额不会按月调整变化。

例如：经借贷双方经协商一致，约定重定价周期为2年，贷款利率“于合同签订日在对月对日调整”，如合同签订日为2019年11月8日，贷款利率会在每隔2年的11月8日按照当年10月20日LPR加点重新计算。

13.参考LPR定价的个人住房贷款利率如何调整？ 

答：个人住房贷款利率将按照合同约定的重定价周期，以重定价日最近一个月相应期限的LPR为新的定价基准进行定价；政策规定个人住房贷款的重定价周期最短为1年。

例如：一笔20年期的个人住房贷款，约定重定价周期为1年，重定价日为每年的1月1日，固定加点数值为20个基点。若贷款在2019年10月26日发放并计算利息，2019年10月20日发布的5年期以上LPR 为4.95%，则在10月26日至12月31日期间，贷款实际执行利率为5.15 %（4.95%+0.2%=5.15%）；若2019年12月20日发布五年期以上LPR为4.90%，则2020年1月1日的贷款实际执行利率为5.10%（4.90%+0.2%=5.10%）。

14.已经发放的个人住房贷款是否也参考LPR定价？

答：2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

15.已签订合同但未发放的个人住房贷款是否也参考LPR定价？

答：2019年10月8日前，已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

16.已经受理但未发放的个人住房贷款是否也参考LPR定价？

答：2019年10月8日前，已签订合同但未发放的个人住房贷款，仍按照原合同约定执行；10月8日后签订的借款合同的，应参考LPR定价。

17.借款人可以选择对已经发放的贷款改为参考LPR定价吗？

答：2019年10月8日前，已发放的个人住房贷款仍按原合同约定执行。已发放的参照贷款基准利率定价的个人住房贷款定价基准转换，将在人民银行相应规则明确后稳步推进。

18.借款人是否可以申请“转按揭”？

答：为依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，商业银行严禁提供个人住房贷款“转按揭”业务。

19.个人住房贷款参考LPR定价后，对于首套、二套，商业用房等有什么信贷政策规定？

答：首套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

20.各地的首套、二套加点下限是否一样？

答：可能会有所差异。人民银行省一级分支机构会按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套个人住房贷款利率加点下限。